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농업인계약서

부동산 임대차 계약

부동산 임대차계약시 유의사항

임대차의 의의
  • 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차이다.
  • 임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용, 수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용, 수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리인 물권과 다르다.
  • 따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 농지와 주택의 경우에는 임대차관계가 승계된다.
당사자의 확인

부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의하여야 한다.

  • 소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 한다.
  • 대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다.
  • 임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.
토지 임대차시 유의사항
  • 임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다.
  • 임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 한다. 가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인하여야 한다.
농지임대차시 유의사항
  • 농지의 임대차에 대하여는 농지법으로 임대를 할 수 있는 농지, 임대인의 지위승계, 묵시의 갱신 등이 법으로 정하여져 있으며 특히 농지법에서 허용하는 경우 외에는 임대할 수 없으므로 농지법의 검토가 사전에 이루어져야 한다.
  • 농지와 관련하여 가장 많이 일어나는 분쟁이 임대차의 기간(묵시적으로 갱신된 경우)과 소유자의 변경에 따른 새로운 소유자의 농지 인도 청구이다. 분쟁의 발생시 농지법의 규정에 의해 해결하여야 할 것이나 계약서에 이를 명시하는 것도 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 된다.
  • 농지 임대차는 농지법상 서면으로 하는 것을 원칙으로 하며 농림부에서 작성한 농지 임대차계약서가 각 행정기관에 비치되어 있다.
건물 임대차시 유의사항
  • 보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구하여야 한다.
  • 먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있다.
  • 보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있다.
  • 주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴 하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 한다.
  • 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자를 받아 두어야 한다.
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